UZUCAPIUNEA-Cum să devii proprietar fără a avea acte de proprietate

Posesia unui teren sau a unei locuințe fără acte pentru o durată de timp prevăzută de lege se poate transforma într-o stare de drept, prin uzucapiune. În termeni simpli, poți deveni din posesor proprietar, dacă ai avut în folosință bunul pe termen lung, mai exact de la 5 la 30 de ani. Dobândirea unei proprietăți prin uzucapiune presupune deschiderea unui proces civil, precum și îndeplinirea anumitor condiții, în funcție de tipul de uzucapiune.

Pentru a putea beneficia de uzucapiune și pentru a deveni proprietar fără acte trebuie indeplinite anumite condiții si urmați anumiți pasi. Cunoscută și sub denumirea de prescripție achizitivă, uzucapiunea se definește prin obținerea dreptului de proprietate asupra unui teren sau unui imobil prin simpla posesie a bunului. Obținerea stării de drept asupra unei proprietăți, alături de înscrierea în Cartea Funciară, este posibilă prin posedarea neîntreruptă și publică timp de 5, 10, 20 sau 30 de ani, în funcție de tipul uzucapiunii.

Uzucapiunea este o soluție pentru persoanele care au cumpărat terenuri, case sau apartamente în perioada comunismului, când se interzicea tranzacționarea de imobile între persoane fizice. Astfel, tranzacția nu se finaliza pe baza unui contract de vânzare-cumpărare, ci pe baza unei chitanțe. În această situație, cumpărătorul nu primea titlu de proprietate, deci nu era înscris în Cartea Funciară ca fiind proprietarul de drept.

Prin urmare, o astfel de proprietate nu poate fi tranzacționată mai departe. În alte situații, uzucapiunea poate fi privită ca o sancțiune a pasivității adevăratului proprietar pentru că și-a abandonat bunul lăsându-l în posesia altei persoane un timp îndelungat, fapt ce conduce la prezumția că nu și-l mai dorește. Alteori, imobilul poate fi obținut astfel, dacă proprietarul fie a decedat, fie a renunțat la dreptul de a fi proprietar sau dacă bunul nu este înscris în Cartea Funciară.

Uzucapiunea este felul prin care poți ajunge proprietar pe o casă sau un teren, chiar dacă nu ai acte, doar pentru că ai locuit sau ai folosit acel loc mulți ani la rând. Legea te recunoaște ca stăpân dacă, ani la rând, te-ai purtat ca și cum ai fi fost tu proprietarul: ai îngrijit, ai investit, ai folosit bunul ca pe al tău și nimeni nu te-a deranjat sau dat afară în tot acest timp.

Condițiile dobândirii unei proprietăți fără acte

Condițiile pentru dobândirea unei locuințe sau unui teren aflat în folosință diferă în funcție tipul de uzucapiune (tabulară, extratabulară, de scurtă sau de lungă durată bunului trebuie să fie continuă, publică, utilă și neviciată (posesorul s-a comportat ca un adevărat proprietar, iar bunul nu a fost obținut prin violență).

– Posesorul să fie de bună-credință – pentru uzucapiunea de lungă durată (30 de ani), însă, această condiție nu este necesară;

– Posesorul trebuie să-și fi înregistrat cererea de înscriere în Cartea Funciară înainte ca o altă persoană să o facă;

– Posesia să îndeplinească termenul prevăzut de lege: 5 ani pentru uzucapiunea tabulară, 10 ani pentru cea extratabulară, 10-20 de ani pentru uzucapiunea de scurtă durată sau 30 de ani pentru cea de lungă durată.

Pentru ca posesia să ducă la dobândirea proprietății, ea trebuie să fie ceea ce legea numește posesie utilă, adică să fie simultan:

– Continuă – Posesia trebuie exercitată neîntrerupt, în mod constant, fără întreruperi anormale. Cu alte cuvinte, posesorul stăpânește bunul în permanență pe toată perioada cerută de lege.

– Netulburată (pașnică) – Posesia nu trebuie obținută sau menținută prin violență sau forță și nici posesorul să nu fie distras de altcineva prin acțiuni judiciare pe parcursul termenului. Dacă apar litigii ori conflicte majore legate de bun în timpul posesiei, uzucapiunea nu va opera.

– Publică – Posesia trebuie să fie vizibilă, cunoscută, nu ascunsă. Posesorul se comportă deschis ca un proprietar, astfel încât proprietarul adevărat (dacă există și e cunoscut) ar putea afla că altcineva îi folosește bunul.

Posesia pe ascuns (clandestină) nu poate conduce la uzucapiune.

Exercitată sub nume de proprietar. Foarte important, posesorul trebuie să se comporte ca și cum ar fi el proprietarul, nu ca un simplu chiriaș, comodatar sau mandatar. Dacă folosești bunul recunoscând dreptul altuia (de exemplu, plătind chirie sau având un contract de împrumut de folosință- comodat), atunci nu posezi în nume propriu, iar acea posesie nu poate duce la uzucapiune.

Posesorul trebuie să acționeze în fapt ca stăpân exclusiv al bunului, asumându-și rolul de proprietar. Pe lângă aceste condiții generale, esențial este și timpul cât durează posesia. Legea stabilește un termen minim de posesie neîntreruptă după împlinirea căruia uzucapiunea poate fi invocată. În funcție de situație, termenul cerut de lege poate fi mai lung sau mai scurt, după cum vom detalia imediat. De regulă, vorbim fie de uzucapiune de 30 de ani (cazul posesiei foarte îndelungate, fără acte), fie de uzucapiune de 10-20 de ani (cazul posesiei de durată mai scurtă, dar începute cu un titlu și cu bună- credință).

Indiferent de termen, trebuie subliniat că uzucapiunea nu operează automat la împlinirea anilor de posesie – persoana care invocă uzucapiunea trebuie să parcurgă o procedură legală (în instanță) pentru a i se recunoaște dreptul de proprietate asupra bunului și pentru a-l înscrie oficial pe numele său. Uzucapiunea de 30 de ani este forma clasică și de lungă durată a uzucapiunii, aplicabilă mai ales atunci când persoana care posedă bunul nu are niciun act de proprietate (titlu) asupra acelui bun. Aceasta era termenul prevăzut de vechiul Cod Civil (din 1864) pentru uzucapiunea lungă și se aplica indiferent dacă posesorul era de bună-credință sau de rea-credință.

Practic, dacă o persoană stăpânea un imobil timp de 30 de ani neîntrerupți, comportându-se ca un proprietar (fără să recunoască dreptul altuia și fără obligația legală de a-l restitui), putea cere instanței să constate că a dobândit proprietatea prin uzucapiune. Nu conta că nu avea niciun document – timpul îndelungat și posesia utilă erau suficiente. Pe lângă termenul general de 30 de ani, vechiul Cod Civil prevedea și o uzucapiune mai scurtă, în anumite condiții. Cunoscută uneori ca uzucapiunea de 10-20 de ani, aceasta se aplica atunci când posesorul avea un “just titlu” și era de bună-credință la începutul posesiei.

Un just titlu înseamnă un act aparent valid de dobândire a bunului – de exemplu, un contract de vânzare-cumpărare, un contract de donație sau alt înscris – chiar dacă ulterior se dovedește că actul respectiv era defectuos (de pildă, vânzătorul nu era adevăratul proprietar). Bună-credință înseamnă că posesorul a crezut sincer, la momentul dobândirii, că actul prin care a primit bunul este valabil și că el devine proprietar.

Dacă aceste două condiții erau îndeplinite la începutul posesiei, termenul necesar pentru uzucapiune scădea la 10 sau 20 de ani, în loc de 30. Uzucapiunea de scurtă și de lungă durată aparțin Vechiului Cod Civil, iar cea tabulară și cea extratabulară fac parte din Noul Cod Civil, care a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011. În funcție de momentul în care a început posesia (înainte sau după această dată), cazul se va supune reglementărilor noului sau vechiului Cod Civil.

Noul Cod Civil din România a introdus o serie de noutăți și reglementări care aduc clarificări și modificări semnificative în cadrul juridic autohton. Una dintre aceste noutăți este și reglementarea uzucapiunii tabulare, un concept important în domeniul dreptului imobiliar.

Pașii pe care trebuie să-i parcurgi pentru a deveni proprietar prin uzucapiune.

Pentru a deveni proprietar prin această metodă este necesar să parcurgi următoarele etape:

-Primul pas este să iei legătura cu un avocat specializat în uzucapiune și să deschizi un proces civil, prin depunerea unei cereri de chemare în judecată.

-Pe lângă cererea de uzucapiune, va trebui să atașezi la dosar o serie de documente, cum ar fi documentația tehnică cadastrală a imobilului, anumite certificate eliberate de notar, primărie și serviciul public comunitar local, extrasul de carte funciară. -Nu în ultimul rând, va fi nevoie să incluzi în proces cel puțin doi martori.

Bunurile declarate inalienabile, cum ar fi cele care aparțin fondului funciar de stat, nu pot fi uzucapate.

De asemenea, nu poți dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil pe care îl ai în folosință temporar cu titlu de chiriaș, comodatar, depozitar, locatar sau creditor gajist. Nici dacă plătești impozitul nu înseamnă că poți deveni automat proprietar. Deși acest aspect poate fi luat în considerare în procesul de uzucapiune, nu este suficient pentru a obține titlul de proprietate.

Pentru a afla cu certitudine cât costă procesul de uzucapiune este indicat să consulți un avocat specializat în uzucapiune. El îți va oferi o estimare corectă pe baza complexității cazului și jurisdicției în care are loc procesul. Pe lângă taxele de judecată, ai de achitat onorariul avocatului și alte cheltuieli, cum ar fi cele pentru expertize.

Av. Tatiana Rădulescu